DIEGO-SUAREZ  MADAGASCAR

TERRAIN A RAMENA

2ha

« LA POINTE DES SABLES »

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

FICHE DE VISITE

1-  Renseignements techniques
Localisation : Terrain situé dans le village de pêcheurs de Ramena (3000 habitants), frangé par   3 Km de plage de sable blanc, plongeant directement dans la Baie de Diego-Suarez.
A 19 Km au sud Est de la ville de Diego-Suarez, juste à l’entrée de la rade à proximité de  plusieurs sites touristiques vierges sur un même périmètre. 

 

Identification de la parcelle : Superficie totale de 2ha 05a.
Elle se compose d’un terrain ferme en dénivelé, d’un terrain sablonneux, d’un petite mangrove, d’une étendue d’eau alimentée directement par la mer par une embouchure. Lors des grandes marées, le terrain sablonneux ainsi que la mangrove sont recouverts d’une étendue d’eau de mer, rentrant par l’embouchure cotée mer.
L’accès à la mer se fait par une zone de Pas Géométrique qui débouche sur le bord de plage appelé « La Pointe des Sables ».
 

Des travaux de remblaie et de gabionnage, ont été effectués, afin de protéger le terrain des agressions naturelles d’érosion, tant côté mer, que côté eau de pluies : 8432 m3 de terre latérite ont été rapporté sur la parcelle. Deux murs de gabionnage s’étalant sur 200m, ont été montés, pour soutenir et protéger le remblaie effectué.

Dénivelé du terrain ferme : 6m à 1m.

 

Exposition aux vents : Alizés « Varatraz » vent d’Est (saison sèche). « Talio » vent d’Ouest (saison chaude)

 

Nature du sol : Terrain ferme constitué d’une couche d’1m de Latérite (remblaie), couche inférieure : sablonneuse

 

Accès du Terrain : - par voie terrestre, route bitumée en moyen état (19 Km), en cours de réhabilitation  jusqu’au site (1/2heure) ; accessible à n’importe quelle saison.

 

- Par voie maritime, un transit maritime peut être envisagé, un ponton situé sur la plage, pourrait permettre l’accostage de barge, à terme.

 

Eau : le village de Ramena n’est pas pourvu de réseau d’adduction en eau. La ligne isohyète (ligne joignant les points du globe où les pluies moyennes sont égales) passant par Ramena est de 800mn.

Une nappe phréatique alimente une source d’eau qui précède le terrain en amont (300m), où le village de Ramena s’alimente. Cette nappe phréatique, poursuit sa course, par voie souterraine, en passant sur la parcelle, pour se jeter dans la mer. La présence de la mangrove confirme la présence de cette nappe d’eau souterraine.

Aussi la localisation du terrain fait que les ressources en eau, sont garanties. Des aménagements sont à prévoir et plusieurs solutions sont possibles (puits, éolienne, pompe à eau, château d’eau, traitement des eaux, etc…)

 

Electricité : le village de Ramena est pourvu  désormais de réseau d’adduction en électricité depuis fin 2004.Toutefois la qualité de l’ensoleillement sur toute l’année, permet entre autre, l’utilisation de plaques solaires.

 

Contraintes de voisinage, d’environnement : Le site se trouve sur une réserve foncière ZIT « Zone d’Investissement Touristique », décrétée par le Ministère du Tourisme. La réglementation du décret MECIE , impose une étude d’impact sur l’environnement, pour tout projet touristique, sur le site. Cette pré-étude a déjà été réalisée par un cabinet d’Antananarivo (document de 45p). Il ne reste plus qu’à la faire valider et finaliser, selon le choix du projet d’implantation définitif.

 

Atouts Touristiques et environnementaux:

- Le terrain précède l’enfilade de sites balnéaires ouverts sur l’Océan Indien : les 3 Baies, la mer d’Emeraude

- Les sites à caractère endémique, sont nombreux et variés : Parcs et Réserves, Mt d’Ambre, Ankarana…. 

- Diego-Suarez est membre du « Club des plus belles Baies du Monde », parmi 30 autres Baies.

- Le relief du terrain permet l’implantation d’une entité intégrée et donc non visible de la mer et de la côte.

 

Optimisation :

Une étude complète de réalisation d’un village hôtelier a déjà été faite (étude de marché 58p, montage juridique et financier 42p, description physique et fonctionnelle 39p, plans…) qui reste à réactualiser.

 

2-  Renseignements administratifs

Pas géométriques : Bail emphytéotique n°120 / 5 ans renouvelable - Arrêté N° 1422/95. Parcelle de Terrain de 22A 10Ca environ.

Terrains fermes : Titre 1632-BK, parcelle de 01Ha 20A 20Ca et parcelle de 62A

LOCALISATION DE RAMENA DANS LA BAIE DE DIEGO

LIGNE ISOHYETE A RAMENA

LOCALISATION DU TERRAIN DANS LE VILLAGE DE RAMENA

EVALUATION DU TERRAIN « LA POINTE DES SABLES »

I)              EVALUATION DU TERRAIN NU (à l’origine)

CARACTERISTIQUES	LOCALISATION	SUPERFICIE en m2	COUT DU m2 en EURO	COUTS PARTIELS
Terre ferme Terrain sablonneux Etendu d’eau	ZONE UNITE TOURISTIQUE	8 500 11 040 1 050	12 6 2,4	102 000 66 240 2 520
TOTAL TERRAIN NU		20 590		170 760

Soit coût moyen du m2 du terrain originel: 8,29 €

II)            EVALUATION DES TRAVAUX DE PROTECTION ET TERRASSEMENT DU TERRAIN

DESIGNATIONS	COUT en euro
TRAVAUX DE REMBLAIE (8 432 m3) TRAVAUX DE GABIONNAGE	53 509 7 470
TOTAL TRAVAUX	60 979

Soit coût moyen du m3 de remblaie effectué: 6,34 €

III)           FRAIS GENERAUX

DESIGNATIONS	COUT en euro
Etude impacte (Décret MECIE) Etude levée topographique du terrain Etude hôtelière	4 421 534 Facultatif
TOTAL FRAIS GENERAUX	4 955

IV)           EVALUATION A L’ ETAT ACTUEL DU TERRAIN

EVALUATION	COUT en euro
N°I : Evaluation du terrain à l’origine   N°II : Evaluation des travaux de protection et terrassement   N°III : Frais généraux	170 760   60 979   4 955
TOTAL	236 694

Soit coût total du m2 du terrain actuel: 11,5 €

VALORISATION ET PROTECTION FAITES DU TERRAIN DEPUIS ACQUISITION

AVANT & APRES

 

AVANT & APRES

AVANT & APRES

TRAVAUX DE REMBLAIE ET GABIONNAGE REALISES

AVANT & APRES

 

 

TRAVAUX

 

PROJET COMPLEXE HOTELIER DE TYPE DECOUVERTE

Esquisses

ANNEXE

- Sommaire de l’étude d’impact réalisée (Décret MECIE)

- Sommaire de l’étude du complexe hôtelier

- Sommaire de l’étude de marché

- Plan coté du terrain à l’origine

- En résumé 

SOMMAIRE DE L’ETUDE d’IMPACT –POINTE DES SABLES
 

SOMMAIRE DU PROJET D’IMPLANTATION D’UN

VILLAGE HOTELIER - 14 bungalows,

 PLAN COTE DU TERRAIN A L’ORIGINE